房地产预售资金比例是什么

有的人开发企业没有取得预售许可就违规卖房，个别楼盘出现“一房两卖”、挪用预售资金等系列问题，引发不少市民关注。近期，为了更好地适应当前房地产市场发展需要，南宁市住建局起草了新的《南宁市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》（以下简称新办法），现向社会各界公开征求意见。记者注意到，新办法出现了不少新亮点和新变化。如预售资金全额进入监管账户，预售资金的监管比例调整为15%。据悉，新办法自发布之日起生效，有效期两年。

买房不怕烂尾 预售资金全额进入监管账户

据了解，商品房预售资金监管作为房地产市场监管手段之一，尤为重要。目前南宁市新建商品房预售资金监管主要采取政府监管、银行配合、专户储存、专款专用等模式进行监管。

2016年3月，南宁出台实施《南宁市商品房预售资金监管办法》（以下简称原办法）。原办法收紧了开发商的“钱袋子”，起到去杠杆化作用。是哪个项目的预售金，就得先用于相应项目上，不能随便动用，避免出现工程烂尾、无序开发、拖欠工程款和工人工资等情况，保证房产项目安全运行。

商品房预售资金的监管期限为：自核发商品房预售许可证开始，至取得商品房现售备案证明止。原办法自实施以来，对确保南宁市商品房预售资金专款专用、防范预售商品房违约交付风险、促进房地产市场健康有序发展起到重要作用。

新办法提出，为加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，保护购房人的合法权益，防范预售商品房违约交付风险，促进房地产市场健康有序发展，作为网签备案工作的重要配套制度，新办法再次明确，商品房预售资金必须全额进入监管账户；同时，新办法对进入监管账户的商品房预售资金进行明确区分，分为监管资金和非监管资金。

据悉，将商品房预售资金纳入监管账户，其目的在于确保商品房预售资金用于工程建设，防止因挪用预售资金导致楼房“烂尾”，为市民买房上了一把“安全锁”。

及时应对市场 预售资金监管比例调整为15%

对于监管比例以及拨付比例的确定，新办法规定由监管部门确定，能够更及时应对房地产市场的发展变化。新办法对商品房预售资金的监管比例调整为15%。

新办法规定，根据监管项目取得商品房预售许可、结构封顶、通过建设工程竣工验收备案、取得商品房现售备案4个节点制定的资金使用计划；修改的重点是去掉“建成层数达到规划设计总层数的一半”这一资金使用节点。

同时，新办法对推广商品房预售资金银行保函业务也进行了明确，开发企业可以凭银行出具的保函，免除同等额度的监管资金。另外，新办法增加的一项重点内容是：监管部门可根据房地产市场的监管情况等因素，适时调整商品房预售资金监管方式，确定监管比例以及拨付比例。

4个使用节点 可以支取监管账户预售资金

此次新办法最大的亮点之一就是，资金使用节点调整为4个，分别是取得预售许可证、结构封顶、工程竣工验收备案、取得现售备案，相应的各资金使用节点拨付比例调整为50%、80%、95%和100%。

新办法提出，监管账户的预售资金达到监管资金额度的，房地产开发企业向监管机构提供达到4个使用节点的相应材料后，可一次性申请使用相应节点的监管资金。监管账户的预售资金未达到监管资金额度时，房地产开发企业可以申请使用监管资金，但每个节点申请次数不超过5次，且累计使用数额不得超过该节点的最高限额。

特别提醒的是，各个节点相应的使用数额不得超过各节点拨付比例最高限额。

出现监管违规 将受暂停业务等惩戒措施

对于参与预售资金监管工作的监管银行出现违规行为的情形，新办法明确了给予警告、暂停业务、取消办理业务资格的惩戒措施。

新办法提出，如存在发放购房贷款的金融机构未将贷款直接转入对应的商品房预售资金监管账户等行为，由监管部门采取相应措施。商品房预售资金监管账户开户银行违反规定，擅自划转重点监管额度资金的，由其上级主管部门责令其改正、追回款项；造成不良后果或者损失的，依法承担相应法律责任。

另外，新办法还规定，对在本市城市规划区范围内批准预售的商品房项目，可推广预售资金银行保函监管方式。房地产开发企业可以凭银行出具的保函，免除同等额度的监管资金。

进入商品房预售资金监管账户内的预售资金累计达到监管资金额度后，非监管资金可由房地产开发企业自行支配。